Oui, un bâtiment neuf peut être soumis au décret tertiaire dès que son activité et sa surface entrent dans le champ du dispositif. La conformité à la RE2020 ne suffit pas : après la livraison, le propriétaire et les occupants doivent suivre les consommations et les déclarer sur la plateforme OPERAT. Prévoir le comptage, les responsabilités et les outils de pilotage dès la conception facilite cette transition vers l’exploitation.

• Seuil d’assujettissement : 1 000 m² de surface tertiaire, calculés selon les activités et le périmètre concernés.
• Objectifs énergétiques : une trajectoire relative de réduction ou un seuil en valeur absolue, selon l’activité.
• Déclaration annuelle : les consommations de l’année précédente sont à renseigner avant le 30 septembre.
• Réglementations distinctes : RE2020, décret tertiaire et décret BACS interviennent à des étapes différentes.

Pour illustrer les choix à faire, suivons le projet fictif de Camille, qui fait construire un immeuble associant des bureaux, un atelier et des logements. En définissant les usages, les compteurs et les rôles avant la remise des clés, elle pourra relier la performance énergétique attendue aux résultats observés sur le terrain. C’est cette continuité entre conception durable et sobriété énergétique qui aide à maîtriser la consommation énergétique dans la durée.

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Décret tertiaire et bâtiment neuf : qui est concerné ?

Un bâtiment neuf n’est pas automatiquement exonéré du décret tertiaire. Le dispositif Éco Énergie Tertiaire concerne les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles immobiliers où sont exercées des activités tertiaires, lorsque la surface tertiaire assujettie atteint 1 000 m².

Le calcul porte sur les activités et le périmètre concernés, et non sur la seule destination générale du permis de construire. Un site peut associer des bureaux, des commerces, un atelier et des logements : il faut distinguer les surfaces tertiaires des espaces résidentiels et des usages qui relèvent d’autres catégories.

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Calculer le seuil de 1 000 m² selon les usages

Imaginons que le projet de Camille réunisse 760 m² de bureaux, 310 m² d’atelier à usage tertiaire et 500 m² de logements. La surface des logements ne se confond pas avec celle des activités tertiaires ; les usages de l’atelier doivent être qualifiés pour déterminer le périmètre à retenir. Une extension ou une réorganisation peut aussi faire franchir le seuil à un ensemble qui en était auparavant inférieur.

Lorsqu’un site comprend plusieurs bâtiments ou occupants, il faut examiner les règles de cumul et identifier les entités fonctionnelles assujetties (EFA). Une EFA correspond à un périmètre cohérent d’activité et de consommation, qu’il est possible de suivre et de déclarer. Définir ce périmètre en amont évite de mélanger des usages qui n’ont pas les mêmes horaires ni les mêmes besoins.

Organiser les EFA et les espaces partagés

Dans un immeuble multi-occupants, les compteurs doivent correspondre autant que possible aux zones et aux activités déclarées. Pour les espaces communs, la surface est répartie entre les EFA selon la clé de répartition des charges, conformément à l’article 3-II de l’arrêté du 10 avril 2020.

Le propriétaire et les occupants ont intérêt à préciser qui relève les compteurs, qui rassemble les factures et qui saisit les informations dans OPERAT. Si une entreprise quitte les lieux, l’historique énergétique doit rester exploitable : les périmètres et les données conservés facilitent la continuité du suivi.

Objectifs du décret tertiaire pour un bâtiment neuf

Le dispositif offre deux voies pour évaluer les objectifs de réduction. La méthode relative compare la consommation à une année de référence et prévoit des baisses de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050. La méthode en valeurs absolues, ou Cabs, compare les résultats à un seuil réglementaire défini selon l’activité.

Pour un bâtiment neuf, la première année pleine d’exploitation déclarée sur OPERAT sert d’année de référence. Sa consommation peut être corrigée jusqu’à trois ans après la réception afin de tenir compte du séchage du bâtiment, de la stabilisation des usages et des réglages initiaux. Les objectifs peuvent être considérés atteints par l’une ou l’autre des voies, selon les règles applicables à l’activité et au site.

Choisir entre méthode relative et seuil Cabs

Un bâtiment conçu selon la RE2020 peut démarrer avec une consommation déjà basse. Une baisse supplémentaire calculée à partir de cette première année peut alors représenter un effort important ; le seuil Cabs fournit un autre point de comparaison. Il ne s’agit pas de choisir librement un chiffre : les valeurs absolues varient selon les catégories d’activité et les paramètres réglementaires associés.

Pour le projet de Camille, la première étape consiste à qualifier précisément les bureaux et les autres usages, puis à vérifier les seuils correspondant à chaque activité. Un seuil générique trouvé dans un document ancien ne suffit pas : il faut s’appuyer sur les arrêtés applicables à la catégorie retenue.

Élément à vérifier	Règle à retenir	Action dès la conception
Année de référence	Première année pleine d’exploitation déclarée sur OPERAT	Prévoir les compteurs et la collecte dès l’occupation
Méthode relative	Réduction calculée par rapport à l’année de référence	Suivre les consommations aux échéances de 2030, 2040 et 2050
Méthode absolue Cabs	Seuil déterminé selon l’activité et les règles en vigueur	Identifier la bonne catégorie et ses paramètres
Déclaration annuelle	Données de l’année précédente à transmettre avant le 30 septembre	Répartir les tâches entre propriétaire et occupants

La vidéo peut aider à visualiser les deux méthodes, mais le résultat dépend toujours de l’activité réellement exercée et des données du site. La bonne stratégie se prépare donc avec un périmètre clair, des relevés fiables et une catégorie réglementaire vérifiée.

Plateforme OPERAT : préparer la déclaration énergétique

La plateforme OPERAT recueille les informations utiles au suivi : consommations, activités, surfaces et périodes éventuelles d’inoccupation. Chaque année, les données de l’année précédente doivent être déclarées avant le 30 septembre. Attendre cette échéance pour rechercher les factures ou reconstituer les relevés peut entraîner des données manquantes ou mal attribuées.

Dès le début de l’occupation, le gestionnaire peut créer les EFA, vérifier l’affectation des compteurs et conserver les justificatifs. Pour l’immeuble de Camille, un dossier d’exploitation partagé rassemble les relevés, les plans de comptage, les fiches techniques et les consignes de régulation. La plateforme ne compense pas des informations de terrain imprécises : la qualité de la déclaration dépend d’abord de la qualité de la collecte.

Définir qui collecte et qui déclare

Le propriétaire, le gestionnaire et les occupants doivent convenir d’un circuit simple : qui transmet les factures, qui vérifie les écarts et qui réalise la saisie dans OPERAT. Un calendrier interne avec une date de collecte au printemps laisse le temps de corriger un compteur mal affecté avant l’échéance réglementaire.

Il est utile de conserver les plans de comptage, les factures d’énergie, les relevés, les informations d’occupation et les documents des équipements. Un dossier d’exploitation numérique peut également réunir les éléments du dossier des ouvrages exécutés lorsqu’ils sont disponibles. Une donnée traçable permet de justifier une valeur déclarée plusieurs mois après son relevé.

RE2020, décret tertiaire et BACS : trois obligations complémentaires

Ces dispositifs ne répondent pas à la même question. La RE2020 encadre la conception et la construction ; le décret tertiaire suit les consommations réelles pendant l’exploitation ; le décret BACS concerne l’automatisation et le contrôle de certains systèmes techniques. Un même bâtiment peut relever des trois cadres.

Pour Camille, l’attestation RE2020 prouve que les exigences applicables au projet ont été prises en compte à la conception et à l’achèvement. Elle ne remplace ni les déclarations annuelles sur OPERAT ni la vérification du système de gestion technique. Chaque obligation réglementaire doit être associée à son propre responsable et à ses propres preuves.

Dispositif	Étape principale	Ce qu’il faut suivre
RE2020	Conception et livraison	Indicateurs réglementaires et attestations prévues
Décret tertiaire	Exploitation	Consommations, objectifs et déclarations sur OPERAT
Décret BACS	Installation et exploitation	Pilotage des systèmes, détection des dérives et historiques

Attestations RE2020 pour les bâtiments tertiaires neufs

Pour les bureaux et les bâtiments d’enseignement entrant dans son périmètre, la RE2020 s’applique depuis le 1er juillet 2022. Ses indicateurs couvrent notamment le besoin bioclimatique (Bbio), la consommation d’énergie primaire (Cep), sa part non renouvelable (Cep,nr), l’inconfort lié aux périodes chaudes (DH) et les impacts carbone associés à l’énergie et à la construction (Ic énergie et Ic construction).

Pour les projets concernés, l’attestation PC16-1 accompagne le dépôt du permis de construire. À l’achèvement des travaux, l’attestation AT.3 est jointe à la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Les documents de l’exploitant doivent aussi inclure des éléments directement utiles au quotidien : plans, notices, schémas de comptage et paramètres de régulation.

Décret BACS : seuils de puissance et dates d’application

Le décret BACS vise certains systèmes de chauffage, de climatisation et les systèmes combinés avec ventilation, selon leur puissance nominale utile. L’article R175-2 du Code de la construction et de l’habitation distingue les bâtiments neufs des bâtiments existants.

Situation	Puissance nominale utile	Échéance ou date d’application	Obligation principale
Bâtiment neuf	Supérieure à 290 kW	Permis déposé depuis le 21 juillet 2021	Automatiser et contrôler les systèmes concernés
Bâtiment neuf	Supérieure à 70 kW	Permis déposé depuis le 8 avril 2024	Automatiser et contrôler les systèmes concernés
Bâtiment existant	Supérieure à 290 kW	Mise en conformité attendue depuis le 1er janvier 2025	Automatiser et contrôler les systèmes concernés
Bâtiment existant	Supérieure à 70 kW	Au renouvellement du système, au plus tard le 1er janvier 2030	Automatiser et contrôler les systèmes concernés

Une exemption peut être envisagée si le temps de retour sur investissement dépasse dix ans ; elle doit être justifiée au regard des caractéristiques techniques du site. La présence d’une GTB ne démontre pas à elle seule la conformité : son périmètre, ses réglages et son utilisation effective doivent répondre aux fonctions attendues.

Une installation de pilotage est réellement utile lorsqu’elle transforme une donnée en action : alerte, diagnostic, réglage ou intervention de maintenance. Sans suivi par un responsable, les historiques s’accumulent sans réduire les dérives.

Préparer l’exploitation énergétique dès la livraison

Les calculs de conception ne garantissent pas à eux seuls les consommations réelles. Les horaires d’occupation, les consignes de température, les réglages des systèmes et la maintenance influencent le fonctionnement quotidien. La remise des clés doit donc s’accompagner d’une transmission structurée entre le chantier, le propriétaire et l’exploitant.

Dans le bâtiment de Camille, le gestionnaire reçoit les plans et les réglages, mais vérifie aussi que les équipements fonctionnent comme prévu après leur mise en service. Une ventilation programmée sur des horaires trop larges ou un chauffage mal zoné peut annuler une partie des gains attendus. Un plan de transition efficace relie les documents techniques à des vérifications sur place.

Liste de contrôle pour le suivi des consommations

1. Inventorier les équipements : relever les caractéristiques, les usages et les zones desservies par chaque système.
2. Vérifier le fonctionnement : réaliser le commissionnement et consigner les réglages initiaux, les anomalies et les corrections.
3. Organiser le comptage : associer compteurs et sous-compteurs aux usages, aux espaces ou aux occupants concernés.
4. Transmettre les documents : remettre les plans, notices, paramètres de régulation et consignes à l’exploitant.
5. Programmer la maintenance : planifier les opérations préventives et tracer les interventions réalisées.
6. Consolider les données : rassembler régulièrement les relevés nécessaires au pilotage et aux déclarations réglementaires.

Les historiques de compteurs et de GTB aident à comparer les consommations observées aux valeurs attendues. Une hausse inhabituelle peut signaler un réglage inadéquat, un équipement défaillant, un changement d’usage ou une rupture de collecte : le diagnostic doit précéder la correction.

Modulations et conséquences d’un manquement au décret tertiaire

L’article L174-1 prévoit une modulation des objectifs dans certaines situations : contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, évolution de l’activité ou de son volume, ou coût manifestement disproportionné par rapport aux économies d’énergie attendues. Une modulation doit être appuyée par des justificatifs adaptés au motif invoqué ; elle ne découle pas simplement du fait que le bâtiment est neuf.

En cas d’absence de déclaration après mise en demeure, le préfet peut rendre publique la situation de carence. Si les objectifs ne sont pas atteints, il peut demander la mise en place d’un programme d’actions. L’article R185-2 prévoit une amende pouvant atteindre 1 500 euros pour une personne physique et 7 500 euros pour une personne morale.

Pour Camille, conserver les relevés, les factures, les réglages et les justificatifs permet de distinguer un écart de performance d’un défaut de déclaration. Cette traçabilité facilite aussi l’analyse des mesures à prendre et le dialogue entre propriétaire, exploitant et occupants.

Faire de la conformité un outil de pilotage

Un tableau de bord mensuel peut rapprocher les consommations, les horaires d’occupation et les éventuelles périodes d’inactivité. Si, par exemple, la consommation de chauffage reste élevée pendant un mois de fermeture, l’équipe peut contrôler la programmation et les consignes avant la prochaine campagne de déclaration.

La réglementation énergétique prend alors une dimension opérationnelle : elle aide à structurer les responsabilités, à repérer les dérives et à inscrire la sobriété énergétique dans la gestion courante. Pour un bâtiment neuf, la meilleure anticipation consiste à concevoir non seulement des équipements performants, mais aussi les moyens de vérifier leur fonctionnement réel.

Sources officielles pour vérifier les obligations du bâtiment neuf

Les seuils et les modalités peuvent dépendre de l’activité, du périmètre et des textes applicables. Pour préparer un projet, nous vous conseillons de vérifier les informations réglementaires sur les sources officielles et de conserver la version des documents utilisée pour vos décisions.

• Plateforme OPERAT de l’ADEME : déclarations et suivi dans le cadre du dispositif Éco Énergie Tertiaire.
• Légifrance : textes réglementaires, dont les articles du Code de la construction et de l’habitation relatifs au décret BACS.
• Portail RE2020 : informations sur la réglementation environnementale des bâtiments neufs.

En reliant ces références à un plan de comptage fiable, à des responsabilités écrites et à une transmission complète à l’exploitant, vous préparez la conformité dès la conception et le suivi énergétique dès l’occupation.